Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: сколько вернуть и как оформить

Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: полный разбор простыми словами

Коротко о главном

Вернуть можно 13% от цены квартиры, но считают не больше 2 млн ₽. Это до 260 000 ₽ на человека.
Отдельно возвращают 13% от процентов по ипотеке, считают не больше 3 млн ₽. Это ещё до 390 000 ₽.
Если вы платите НДФЛ по повышенной ставке 15-22%, вернуть можно больше: до 440 000 ₽ за покупку и до 660 000 ₽ за проценты.
Муж и жена получают вычет каждый, то есть семья может вернуть вдвое больше.
Деньги не сгорают через год: подать документы можно за три последних года.
Самый простой способ подать заявление: личный кабинет на сайте налоговой.

Почему об этом стоит знать

Каждый раз, когда мы с клиентами выходим со сделки, я спрашиваю: «Вычет оформлять будете?» И почти каждый второй отвечает: «Ой, а это сложно, потом как-нибудь». А зря: чем раньше подадите, тем быстрее вернутся деньги.

Хотя на деле это одно заявление в личном кабинете. Давайте по порядку, без канцелярита.

Что такое налоговый вычет

Если вы официально работаете, с вашей зарплаты каждый месяц удерживают налог, обычно 13%. Когда вы покупаете жильё, государство разрешает уменьшить облагаемый доход на сумму расходов и вернуть часть уже уплаченного налога.

То есть это не подарок и не субсидия. Это ваши же деньги, которые вы уже заплатили в бюджет.

Кто может получить вычет

Вычет положен, если одновременно:

вы налоговый резидент России (живёте в стране больше 183 дней в году);
вы платите НДФЛ по ставке от 13%: зарплата по трудовому договору, договор подряда, сдача квартиры с уплатой 13%;
квартира куплена на ваши деньги или в ипотеку, а не подарена и не досталась по наследству.

Кому вычет не положен:

самозанятым и ИП на упрощёнке, если других доходов с НДФЛ 13% нет (они платят другие налоги);
если квартиру купили у близкого родственника: супруга, родителей, детей, братьев или сестёр;
на ту часть цены, которую оплатили материнским капиталом, субсидией или деньгами работодателя.

Неработающим пенсионерам есть хорошая новость: они могут перенести вычет на три года до покупки, когда ещё работали и платили налог.

Сколько можно вернуть

Есть два вычета, и их можно получать одновременно.

1. За саму квартиру

Считают от цены квартиры, но не больше 2 млн ₽. При ставке 13% это до 260 000 ₽. Если квартира стоила 1,5 млн, вернут 13% от 1,5 млн, а остаток лимита можно использовать при следующей покупке.

2. За проценты по ипотеке

Считают от фактически уплаченных процентов, но не больше 3 млн ₽. При ставке 13% это до 390 000 ₽. Этот вычет дают только по одной квартире в жизни, и неиспользованный остаток на следующую ипотеку не переносится.

Итого один человек с ипотекой может вернуть до 650 000 ₽. А семья из двух человек до 1 300 000 ₽.

Что изменила новая шкала НДФЛ

С 2025 года налог на доходы считается по ступеням:

до 2,4 млн ₽ в год: 13%;
от 2,4 до 5 млн ₽: 15%;
от 5 до 20 млн ₽: 18%;
от 20 до 50 млн ₽: 20%;
свыше 50 млн ₽: 22%.

Важно: ставка зависит от вашего годового дохода, а не от цены квартиры. И повышенная ставка берётся только с той части дохода, которая выше порога.

Лимиты вычета остались прежними (2 и 3 млн ₽), но вычет уменьшает ваш доход «сверху». Поэтому налог возвращают сначала по самой высокой из ваших ставок.

Пример. Вы зарабатываете 4 млн ₽ в год (около 333 000 ₽ в месяц). Налог за год: 312 000 ₽ с первых 2,4 млн и 240 000 ₽ с остальных 1,6 млн, всего 552 000 ₽. Заявляете вычет 2 млн ₽ за квартиру. Ваш доход для налога становится 2 млн, налог с него 260 000 ₽. Возвращают разницу: 292 000 ₽, а не 260 000, как раньше.

Сколько максимально можно вернуть при разных ставках:

13%: за квартиру 260 000 ₽, за проценты 390 000 ₽;
15%: 300 000 ₽ и 450 000 ₽;
18%: 360 000 ₽ и 540 000 ₽;
20%: 400 000 ₽ и 600 000 ₽;
22%: 440 000 ₽ и 660 000 ₽.

Это верхняя граница, если весь вычет приходится на доход по этой ставке. Например, чтобы весь вычет за покупку посчитали по 15%, доход в год должен быть от 4,4 млн ₽.

И одно уточнение: если вы подаёте за 2023 или 2024 год, налог за те годы считают по старым правилам.

Нельзя вернуть больше, чем вы заплатили

Вычет возвращает только уплаченный налог. Если за год вы заплатили меньше, остаток переходит на следующие годы, пока не вернёте всё.

Пример. Марина получает 120 000 ₽ в месяц до вычета налога, это 1,44 млн ₽ в год. Налог за год 187 200 ₽. Она купила квартиру за 5 млн ₽ и может вернуть 260 000 ₽. За первый год ей вернут 187 200 ₽, за второй оставшиеся 72 800 ₽.

Если вы в браке

Для квартир, купленных с 2014 года, каждый супруг получает свой вычет, даже если квартира оформлена только на одного из вас. Главное, чтобы она была куплена в браке.

Пример. Квартира за 9 млн ₽ в ипотеку. Муж и жена заявляют по 2 млн ₽ каждый и возвращают по 260 000 ₽, вместе 520 000 ₽. Плюс каждый может вернуть 13% от своей части уплаченных процентов, до 390 000 ₽ на человека.

Совет из практики: если доход у супругов разный, проценты по ипотеке выгоднее распределить на того, у кого выше зарплата и, соответственно, налог. Так деньги вернутся быстрее. Распределение можно менять каждый год.

Покупка доли для ребёнка

Если вы покупаете квартиру с долями детей, родитель может получить вычет и за долю ребёнка. При этом его собственный лимит в 2 млн ₽ не уменьшается.

Новостройка: когда появляется право на вычет

На вторичке право на вычет появляется после регистрации права собственности, то есть когда вы получили выписку из ЕГРН.

С новостройкой по договору долевого участия можно не ждать оформления собственности: право появляется с даты подписания акта приёма-передачи. Подавать можно уже за тот год, когда подписан акт.

Ещё приятный момент: если квартира без отделки и в договоре это прямо указано, расходы на ремонт тоже можно включить в вычет. Стройматериалы, работы, разработка проекта. Только в пределах тех же 2 млн ₽ и только с чеками.

За какие годы можно подать

Вычет не сгорает, но вернуть налог можно только за три последних года. В 2026 году можно подать за 2023, 2024 и 2025 годы, но не раньше года, когда у вас появилось право на вычет.

Пример. Квартиру купили в 2019 году, а про вычет вспомнили только сейчас. Подать можно за 2023-2025 годы. Налог за 2019-2022 уже не вернуть, но сам вычет остаётся за вами, и остаток перейдёт на следующие годы.

Если вы рефинансировали ипотеку

Проценты по новому кредиту тоже можно включить в вычет, если в договоре указано, что он выдан на погашение ипотеки за эту квартиру. Сохраните оба договора.

Как оформить: три способа

1. Через личный кабинет налоговой в упрощённом порядке

Если ваш банк обменивается данными с налоговой (так делают почти все крупные банки), в личном кабинете на nalog.gov.ru появится уже заполненное заявление. Вам нужно проверить данные, указать реквизиты счёта и подписать. Проверка обычно занимает до месяца, иногда до трёх, если налоговой нужно уточнить данные. Никаких деклараций и сканов.

2. Через личный кабинет с декларацией 3-НДФЛ

Если упрощённого заявления нет, заполните декларацию прямо в личном кабинете: программа подскажет все поля, справки о доходах подтянутся автоматически. Приложите сканы документов. Налоговая проверяет до трёх месяцев, потом переводит деньги.

3. Через работодателя

Подаёте в налоговой заявление на подтверждение права на вычет. Налоговая сама отправляет уведомление работодателю, и с вашей зарплаты перестают удерживать НДФЛ, пока вы не выберете сумму. Плюс в том, что не нужно ждать конца года.

Какие документы понадобятся

договор купли-продажи или договор долевого участия с актом приёма-передачи;
выписка из ЕГРН (для вторички);
документы об оплате: платёжки, банковские выписки, расписка продавца;
кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах (если ипотека);
свидетельство о браке и заявление о распределении вычета (если оформляете на двоих);
свидетельство о рождении ребёнка (если покупали долю на ребёнка).

Справку о доходах с работы приносить не нужно: налоговая видит её сама.

Частые ошибки

Откладывать на потом. Вычет не сгорает, но налог вернут только за 3 последних года, а остальное придётся добирать из будущих налогов. Чем раньше подадите, тем быстрее получите деньги.
Забыть про проценты. Вычет по ипотеке можно заявлять каждый год, по мере уплаты процентов.
Не распределить вычет между супругами и возвращать всё на одного человека годами.
Считать вычет от цены квартиры, где часть оплачена маткапиталом. Эту часть надо вычесть.
Покупать у родственника и надеяться на вычет. Не дадут.

А если вы продаёте старую квартиру?

Часто покупка новой квартиры идёт вместе с продажей старой. И тут важно не только вернуть налог, но и не заплатить лишнего. Когда продажу нужно декларировать, а когда нет, как работает минимальный срок владения и как вычет за покупку помогает уменьшить налог с продажи, я подробно разобрала в отдельной статье:

https://vitamin-o.ru/blog/nalog-pri-prodazhe-kvartiry

Вычет это бонус, а не стратегия

Вычет приятно возвращает часть денег, но гораздо важнее, насколько выгодно вы купили и как работает ваш капитал дальше. Иногда квартира, которая годами «просто стоит», приносит меньше, чем могла бы.

Если хотите разобраться, как работают ваши деньги и недвижимость, приходите на бесплатную диагностику. За 40-50 минут разберём ваши активы, посчитаем их реальную доходность и найдём, что можно улучшить. Без обязательств что-либо покупать.

Записаться: https://vitamin-o.ru/capital

Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые разборы:

Анна Ржанникова, «Витамин О! Недвижимость», Санкт-Петербург

* Статья носит информационный характер. Суммы и сроки указаны по Налоговому кодексу РФ (ст. 220, 224) на октябрь 2026 года. Точный расчёт зависит от ваших доходов и документов.

17.10.2026