Налог при продаже квартиры в 2026 году: когда подавать декларацию и как не переплатить

Налог при продаже квартиры в 2026 году: когда подавать декларацию и как законно не платить лишнего

Коротко о главном

Если квартира была у вас в собственности 5 лет, а в ряде случаев 3 года, налога нет и декларацию подавать не нужно.
Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без налога даже раньше срока, если купят новое, больше или дороже.
Если срок не прошёл, налог 13% (и 15% с суммы выше 2,4 млн ₽) платят не со всей цены, а с разницы: продали минус купили. Или минус 1 млн ₽, если документов о покупке нет.
Вычет за покупку новой квартиры может обнулить налог с продажи старой.
Декларацию подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года.
Если не подать декларацию, налоговая сама посчитает налог со всей суммы продажи и добавит штрафы.

Почему об этом стоит знать

Ко мне часто приходят клиенты, которые хотят продать одну квартиру и купить другую, побольше. И первый вопрос, который я задаю: «А сколько лет квартира у вас в собственности?» Потому что от ответа иногда зависит сотня-другая тысяч рублей.

Хорошая новость: в большинстве случаев налог можно законно уменьшить или вообще не платить. Нужно только знать правила и правильно выбрать момент продажи. Давайте разбираться.

Когда налог не нужно платить вообще

Всё зависит от того, сколько лет квартира была у вас в собственности. Это называется минимальный срок владения.

Минимальный срок 3 года, если квартира:

досталась по наследству;
подарена близким родственником: супругом, родителями, детьми, бабушкой или дедушкой, внуками, братом или сестрой;
получена при приватизации;
получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
ваше единственное жильё. То есть на день продажи у вас (вместе с супругом) нет другой квартиры, дома или доли в них. Жильё, купленное за 90 дней до продажи, при этом не считается.

Во всех остальных случаях минимальный срок 5 лет. Например, если вы купили вторую квартиру для сдачи в аренду или инвестиций.

Продали позже срока: налога нет, декларацию подавать не нужно, никуда ходить не нужно.

С 2026 года в кодексе прямо закреплено: срок владения должен быть непрерывным. Если квартиру продали, а потом снова купили, прежние годы не суммируются.

С какой даты считать срок

Это место, где ошибаются чаще всего.

Купили на вторичке: с даты регистрации права собственности (смотрите выписку из ЕГРН).
Купили новостройку по договору долевого участия: с даты полной оплаты по договору, а не с даты получения ключей или регистрации. Если вы оплатили квартиру в 2021 году, а собственность оформили в 2024-м, срок идёт с 2021 года. Доплата за увеличение площади после обмеров срок не сдвигает.
Получили по наследству: с даты смерти наследодателя, а не с даты свидетельства о наследстве.
Выплатили пай в жилищном кооперативе: с даты полной выплаты пая.

Совет из практики: если до конца срока осталось несколько месяцев, иногда выгоднее подождать. Или подписать договор продажи так, чтобы регистрация перехода права прошла уже после окончания срока. Важна именно дата регистрации продажи.

Семьи с двумя и более детьми: продажа без налога

Если у вас двое и больше детей, жильё можно продать без налога в любой момент, даже через месяц после покупки. Но должны выполняться сразу все условия:

на дату продажи у вас не меньше двух детей до 18 лет (или до 24 лет, если учатся очно);
в том же году или до 30 апреля следующего года вы покупаете новое жильё;
новое жильё больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное;
кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн ₽;
у вас, супруга и детей вместе нет больше 50% в другом жилье, которое больше или дороже нового.

С 2026 года правила стали мягче:

ребёнок, признанный недееспособным, учитывается в любом возрасте;
учитывается и ребёнок, который родился после продажи, если до 30 апреля следующего года;
при сравнении с другим жильём семьи теперь смотрят не только площадь, но и кадастровую стоимость.

Если срок не прошёл: сколько придётся заплатить

Налог берут не со всей цены квартиры. Доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов, выбирайте выгодный:

на 1 млн ₽ (это налоговый вычет при продаже, документы не нужны);
на ваши расходы на покупку этой квартиры, если есть документы: договор, платёжки, расписки.

Ставка с 2025 года: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы выше. Доход от продажи имущества считают отдельно от зарплаты.

Пример. Вы купили квартиру в 2024 году за 6 млн ₽ и продаёте в 2026-м за 7 млн ₽.

Вариант с расходами: 7 млн минус 6 млн = 1 млн ₽. Налог 130 000 ₽.
Вариант с вычетом 1 млн: 7 млн минус 1 млн = 6 млн ₽. Налог 852 000 ₽.

Разница 722 000 ₽. Поэтому документы о покупке храните всегда.

Если вы продали квартиру дешевле, чем купили, или по той же цене, налога нет. Но декларацию подать всё равно нужно (об этом ниже).

Унаследовали или получили в подарок? Раньше в этом случае расходов не было и оставался только вычет 1 млн ₽. Сейчас можно учесть расходы того, кто покупал квартиру: например, сколько заплатила бабушка, если сохранились её документы. А при подарке от неблизкого человека ещё и налог, который вы заплатили, получив подарок.

Правило 70% от кадастровой стоимости

Многие до сих пор думают: «Напишем в договоре цену поменьше, и налог будет меньше». Не сработает.

Если цена в договоре меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, налоговая посчитает доход как 70% кадастровой.

Пример. Кадастровая стоимость квартиры 10 млн ₽, а в договоре написали 6 млн. Доход для налога будет 7 млн ₽, а не 6.

Узнать кадастровую стоимость можно бесплатно на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН. А заниженная цена в договоре ещё и риск для покупателя: при спорах ему вернут только сумму из договора.

Как вычет за покупку новой квартиры уменьшает налог с продажи

Это мой любимый момент, о котором многие не знают. Если вы продаёте старую квартиру и покупаете новую, налог с продажи можно уменьшить вычетом за покупку, вплоть до нуля. Это подтверждает и налоговая.

Пример. Вы купили квартиру в 2024 году за 6 млн ₽ и в 2026-м продаёте её за 7 млн ₽. Налог с разницы 1 млн ₽ составил бы 130 000 ₽. Но в том же году вы покупаете новую квартиру за 9 млн ₽ и заявляете вычет за покупку 2 млн ₽. Он «съедает» облагаемый 1 млн полностью. Налог 0 ₽. А оставшийся 1 млн вычета вы получите с налога на зарплату.

Всё это оформляется одной декларацией за год. Только помните: вычет за покупку даётся до 2 млн ₽ на всю жизнь, и, использовав его здесь, вы уже не вернёте эти деньги с зарплаты.

Как работает вычет за покупку, сколько можно вернуть по новой шкале НДФЛ и как оформить его на двоих супругов, я подробно разобрала в отдельной статье:

https://vitamin-o.ru/blog/nalogovyy-vychet-pri-pokupke-kvartiry

Декларация: когда и как подавать

Если вы продали квартиру раньше минимального срока, нужно подать декларацию 3-НДФЛ:

срок подачи: до 30 апреля года, следующего за продажей;
срок уплаты налога: до 15 июля того же года.

Например, продали в 2026 году: декларация до 30 апреля 2027-го, налог до 15 июля 2027-го.

Декларацию подавать не нужно, только если за год вы продали жильё не дороже 1 млн ₽. Во всех остальных случаях подавать нужно, даже если налог получается 0 ₽, например при продаже в убыток.

Как подать:

в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru: там декларацию можно заполнить онлайн, программа подскажет все поля;
через Госуслуги;
лично в налоговой или в МФЦ.

Какие документы приложить:

договор продажи и документы о получении денег (расписка, банковская выписка);
договор покупки этой квартиры и документы об оплате (если уменьшаете доход на расходы);
если заявляете вычет за новую квартиру: договор покупки или ДДУ с актом, документы об оплате.

Если квартира в долевой собственности, декларацию подаёт каждый собственник за свою долю. За детей-собственников декларацию подают родители.

Что будет, если не подать декларацию

Налоговая узнаёт о продаже сама: данные приходят из Росреестра. Если декларации нет, инспекция посчитает налог сама, по цене из договора или по 70% кадастровой стоимости. Ваши расходы на покупку она, скорее всего, не учтёт, ведь документов у неё нет. То есть налог может выйти со всей суммы.

Плюс штрафы:

за неподачу декларации: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽;
за неуплату налога: 20% от суммы;
пени за каждый день просрочки.

Расходы можно доказать и потом, подав декларацию позже. Но нервов и времени уйдёт гораздо больше.

Частые ошибки

Считать срок по новостройке с даты регистрации, а не с даты полной оплаты. Можно зря ждать лишние годы.
Продать за месяц до окончания срока. Посмотрите даты до сделки, иногда стоит подождать.
Не сохранить документы о покупке. Без них остаётся только вычет 1 млн ₽.
Занизить цену в договоре. Правило 70% кадастровой всё равно сработает, а покупатель рискует.
Не подать декларацию, когда налог ноль. Штраф всё равно будет.
Забыть, что вычет за новую квартиру можно направить на налог с продажи старой.

Продаёте одну квартиру, чтобы купить другую?

Такая сделка требует расчёта: когда продавать, по какой цене, как совместить продажу и покупку и что выгоднее с точки зрения налогов. А иногда выясняется, что квартиру выгоднее не продавать, а сдавать, и купить вторую в ипотеку.

Если хотите разобраться, как работают ваши деньги и недвижимость, приходите на бесплатную диагностику. За 40-50 минут разберём ваши активы, посчитаем их реальную доходность и найдём, что можно улучшить. Без обязательств что-либо покупать.

Записаться: https://vitamin-o.ru/capital

Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые разборы:

Анна Ржанникова, «Витамин О! Недвижимость», Санкт-Петербург

* Статья носит информационный характер. Правила указаны по Налоговому кодексу РФ (ст. 217.1, 220, 224, 229) на октябрь 2026 года. Точный расчёт зависит от вашей ситуации и документов.

17.10.2026