Траншевая ипотека в 2026 году: как работает, кому выгодна, расчёт платежей

Траншевая ипотека: как работает, кому выгодна и сколько вы будете платить

Коротко о главном

Траншевая ипотека - это кредит на новостройку, который банк выдаёт не сразу, а частями (траншами), пока дом строится.
Проценты начисляются только на ту часть, которую банк уже перечислил. Поэтому первые 1-3 года платёж маленький.
Цену квартиры вы фиксируете сегодня, а основную нагрузку переносите на время после сдачи дома.
После последнего транша платёж становится полным. К этому моменту нужно подготовиться, и вариантов несколько: рефинансирование, аренда, продажа.
Льготы не нужны: ни детей до 7 лет, ни работы в IT. Но работает такая ипотека только в тех новостройках, где застройщик договорился с банком.

Почему о траншевой ипотеке стоит знать

За последние годы я заметила одну вещь. Люди годами держат деньги на счетах и ждут идеального момента: когда ставки упадут, когда квартиры подешевеют, когда дадут премию. А потом оказывается, что квартира, которую смотрели за 8 млн, уже стоит 12 млн.

Например, в 2025 году студия стоила 5 млн, первый взнос 1 млн. Через год похожая студия в той же локации стоит уже 6,5 млн, и на первый взнос нужно 1,3 млн. Тот, кто ждал, ничего не потерял, он просто не купил. Но догнать цену стало труднее.

Траншевая ипотека как раз помогает не ждать: зафиксировать цену сейчас, а большие платежи перенести на потом.

Как это работает

В обычной ипотеке на новостройку банк сразу перечисляет застройщику всю сумму кредита. И вы с первого месяца платите проценты на весь долг, хотя дом ещё строится и жить в нём или сдавать его нельзя.

В траншевой ипотеке банк перечисляет деньги частями по графику. Первый транш может быть совсем небольшим, например 100 000 ₽. Проценты начисляются только на него. Следующие транши банк выдаёт позже, обычно раз в год или по этапам стройки. Последний, самый большой транш приходится на время после сдачи дома.

График траншей заранее прописан в договоре. Его составляют банк и застройщик, поэтому в разных ЖК он разный.

Пример на цифрах

Возьмём квартиру за 10 млн ₽.

Первый взнос 20%: 2 млн ₽ ваших денег.
Кредит 8 млн ₽ на 30 лет. Ставка в примере 19,7%: под такой процент Сбербанк сейчас даёт траншевую ипотеку своим зарплатным клиентам. Для остальных ставка 20,7%, и платежи будут немного выше: около 1 700, 15 500, 29 300 и 138 500 ₽ в месяц.

Пока дом строится:

1-й год: банк выдал 100 000 ₽. Ваш платёж около 1 640 ₽ в месяц.
2-й год: банк выдал ещё 800 000 ₽, всего 900 000 ₽. Платёж около 14 800 ₽.
3-й год: ещё 800 000 ₽, всего 1,7 млн ₽. Платёж около 27 900 ₽.

После сдачи дома:

4-й год: банк выдаёт остаток, 6,3 млн ₽. Платёж становится полным: около 132 000 ₽ в месяц.

Для сравнения: если бы банк выдал все 8 млн сразу, вы платили бы около 132 000 ₽ с первого месяца. Три года, пока дом строится, а квартира не приносит ни рубля.

На этом месте обычно говорят: «132 тысячи? Спасибо, до свидания». Но на самом деле здесь начинается самое интересное.

А как же ипотека под 13,9%?

Иногда встречается траншевая ипотека и под 13,9%. Звучит заманчиво, но чаще всего за низкой ставкой стоит удорожание самой квартиры: застройщик доплачивает банку за сниженный процент и закладывает эти деньги в цену. В итоге платёж меньше, а квартира дороже, и при продаже это может съесть часть прибыли. Поэтому я считаю по обычной ставке 19,7-20,7% и всегда сравниваю, сколько стоит одна и та же квартира с разными условиями.

Что будет с платежом через 3 года: сценарии

Через 3-4 года может измениться всё: ставки, ваши доходы, цена аренды и цена самой квартиры. Поэтому траншевую ипотеку стоит брать не «на авось», а с планом. Вот основные сценарии.

Ставки снизились

После последнего транша можно рефинансировать ипотеку в банке, где ставка ниже. Например, если ставка снизится до 13,5%, платёж по 8 млн на оставшиеся 27 лет будет около 92 000 ₽ вместо 132 000 ₽.

Ставки выросли

Если через 3 года ипотеку будут давать, скажем, под 27%, такой же кредит обошёлся бы в 180 000 ₽ в месяц. А у вас ставка уже зафиксирована в договоре.

Доходы выросли

Гасите досрочно или направляете свободные деньги в следующий объект. Мало кто платит ипотеку все 30 лет: обычно её закрывают гораздо раньше.

Доходы упали

Квартиру можно продать по переуступке ещё до сдачи дома. Вы возвращаете свои деньги, а если цена за время стройки выросла, получаете и разницу. Важно: с прибыли от переуступки платится налог (13% и выше по шкале НДФЛ), минимальный срок владения здесь не работает. Если продаёте без прибыли, налога нет.

Квартира подорожала

Тот же выход: продаёте по переуступке до сдачи или из собственности после. Во втором случае учитывайте налог с продажи, если квартира в собственности меньше минимального срока. Как он считается, я разобрала в статье «Налог при продаже квартиры»: https://vitamin-o.ru/blog/nalog-pri-prodazhe-kvartiry

Квартира не подорожала

На длинной дистанции недвижимость, как правило, растёт в цене, а просадки рынка со временем отыгрываются. Главное в такой момент не паниковать и не продавать в минус. А пока ждёте, можно сдавать квартиру.

Сдаём в аренду

Допустим, студию сдаём за 43 000 ₽. Тогда из 132 000 ₽ из своего кармана вы доплачиваете около 89 000 ₽.

И не забываем про инфляцию

132 000 ₽ через 3 года - это не то же самое, что 132 000 ₽ сегодня. При инфляции 10% в год они будут ощущаться примерно как 99 000 ₽ сегодняшних.

Самый выгодный вариант

Если у вас уже есть недвижимость, которую вы планируете продать, не спешите. Пусть она ещё 3 года растёт в цене. Продать её можно перед последним траншем и закрыть этими деньгами весь долг или его часть.

История из практики

Ольга в 2023 году купила студию в Петербурге за 5,8 млн в траншевую ипотеку. В первый взнос пошли 800 000 ₽ своих денег и материнский капитал.

Первый год она платила около 3 000 ₽ в месяц.
Второй год около 32 000 ₽.
С января 2026 года она сдавала студию за 31 000 ₽. Аренда почти полностью закрывала платёж, из своего кармана оставалось около 1 000 ₽ в месяц.
В августе 2026 года она продала квартиру за 7,95 млн, рассчиталась с банком, заплатила налог и получила 1,6 млн ₽ чистой прибыли.

Кому подходит траншевая ипотека

Инвесторам, у которых есть свободные деньги и которые хотят их сохранить и приумножить.
Родителям, которые покупают квартиру ребёнку на будущее, или себе на пенсию.
Тем, кто планирует переезд в Петербург в ближайшие 3 года.
Тем, кто хочет через 2-3 года поменять свою квартиру на лучшую.
Тем, кто хочет создать доход от аренды.

Кому не подходит

Если это последние деньги.
Если нет подушки безопасности хотя бы на 6 месяцев жизни.
Если уже высокая кредитная нагрузка.
Если деньги понадобятся обратно через полгода.

Не каждая новостройка подходит

Если цель - рост цены, смотрите на пять вещей:

транспорт: метро и выезды из района;
инфраструктура: школы, сады, магазины, набережные и парки рядом;
стадия строительства: чем раньше заходите, тем больше потенциал роста и тем дольше маленькие платежи;
потенциал района: что будут строить вокруг;
есть ли в этом ЖК траншевая программа и какой у неё график.

Как подготовиться к заявке

Проверьте кредитную историю и закройте ненужные кредитные карты: банк учитывает их лимиты как нагрузку.
Не берите новые кредиты перед подачей заявки.
Соберите документы о доходах.
Посчитайте, какой платёж вы потянете с запасом, а не впритык.

Посчитайте свой платёж

У меня есть калькулятор траншевой ипотеки: вводите свои доходы, расходы и график траншей, и он показывает, на какое одобрение банка можно рассчитывать, какой будет платёж в каждый год и какую квартиру вы можете себе позволить. Забрать его можно бесплатно через моего бота в Максе:

https://max.ru/id352807945205_bot?start=transh_site

А подробно о траншевой ипотеке я рассказывала в прямом эфире. Запись пришлёт мой бот в Максе:

https://max.ru/id352807945205_bot?start=efir_site

Подберём новостройку под траншевую ипотеку

Если хотите купить квартиру в траншевую ипотеку в Петербурге или Ленобласти, оставьте заявку на подбор. Мы найдём ЖК с подходящим графиком траншей под ваш бюджет и задачи, посчитаем платежи по годам и проведём сделку.

Стоимость подбора для вас 0 ₽: нашу работу оплачивают застройщики.
Вам открыт весь рынок новостроек Петербурга и области.
Бонусом делаем приёмку квартиры у застройщика, помогаем с ремонтом, сдачей в аренду и продажей, когда решите выйти из инвестиции.

Записаться на подбор: https://vitamin-o.ru/podbor

Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые разборы:

Анна Ржанникова, «Витамин О! Недвижимость», Санкт-Петербург

* Все расчёты в статье - примеры, а не обещание доходности. Реальные ставки, график траншей, цена аренды и рост цен могут отличаться. Условия траншевой ипотеки зависят от банка и застройщика, данные на октябрь 2026 года.

20.10.2026