С 1 октября 2026 года семейная ипотека работает по новым правилам. Ставка теперь зависит от количества детей, появилось обязательное требование прописки, а льготная ставка действует только первые 15 лет. Я Анна Ржанникова, помогаю семьям купить квартиру в новостройках Петербурга и Ленинградской области, и в этой статье разбираю новые условия простыми словами и с расчётами платежей.

Программа действует для двух категорий семей:

А вот что изменилось: семьи с двумя несовершеннолетними детьми, если среди них нет малыша до 7 лет или ребёнка-инвалида, больше не подходят. Раньше такие семьи могли рассчитывать на льготу, теперь нет.

Зато есть приятный момент: при подсчёте количества детей учитываются и совершеннолетние дети, если родство подтверждено документами. А количество детей теперь напрямую влияет на ставку и сумму кредита.

Раньше было просто: 6% для всех. Теперь чем больше детей, тем ниже ставка и больше лимит.

Квартира или таунхаус в Петербурге, Ленинградской области, Москве и Подмосковье (первый взнос от 20,01%):

Все остальные регионы России (первый взнос от 20,01%):

Важно: эти ставки указаны с учётом страховки. Если от страхования отказаться, ставка будет на 1% выше.

Давайте на цифрах. Квартира за 12 млн ₽ в Петербурге, первый взнос 20%, кредит 9,6 млн ₽ на 30 лет:

Разница почти 15 000 ₽ каждый месяц. Это ощутимо.

Если вы покупаете готовый дом с участком или строите свой (ИЖС), ставка 6% независимо от количества детей. Лимиты:

Готовый дом нужно покупать у компании, которая является его первым собственником. Первый взнос тоже от 20,01%.

Есть несколько ситуаций, когда ставка и на квартиру будет 6%:

Про досрочное погашение: как именно пересчитают ставку, зависит от банка. Где-то нужно писать заявление, где-то всё происходит автоматически. Уточняйте заранее.

Снова на цифрах. Та же квартира за 12 млн ₽, но первый взнос 6 млн ₽ (50%). Кредит 6 млн ₽ под 6% на 30 лет: платёж около 36 000 ₽ в месяц. Если у вас есть накопления или квартира на продажу, такой вариант точно стоит посчитать.

Вот это, на мой взгляд, самое важное изменение, о котором мало кто говорит. Государство теперь субсидирует ставку только первые 15 лет. Если вы берёте ипотеку на 20 или 30 лет, с 16-го года ставка пересчитается.

Банк выберет более выгодный для вас вариант из двух:

Пример: взяли ипотеку под 12% на 30 лет. Первые 15 лет платите около 98 700 ₽. С 16-го года ставка может вырасти до 16%, и платёж станет около 120 800 ₽.

Конечно, за 15 лет многое изменится: доходы вырастут, ключевая ставка может снизиться, кто-то погасит кредит досрочно. А некоторые банки обещают улучшать условия своим клиентам после 15 лет. Но планировать бюджет нужно уже сейчас, а не через 15 лет.

Новое требование: вы должны прописаться в купленной или построенной квартире.

Требования банков немного отличаются: одни просят прописку только основного заёмщика, другие всех заёмщиков по договору.

А вот хорошая новость: ребёнка прописывать вместе с родителем для одобрения ипотеки больше не нужно. Это требование отменили.

Вот список ситуаций, при которых льготу могут отменить и ставка вырастет:

Можно, если соблюдены условия программы. В частности, после погашения предыдущего льготного кредита и рождения нового ребёнка.

Перед тем как идти в банк, посчитайте:

И обязательно сравните банки. Иногда обычная семейная ипотека оказывается выгоднее, чем «субсидированная» от застройщика, потому что за низкую ставку застройщик часто поднимает цену квартиры. Я каждый раз пересчитываю оба варианта, и цифры бывают очень неожиданными.

Я подготовила ипотечный калькулятор: вводите стоимость, взнос, ставку и срок и сразу видите платёж, переплату и какой нужен доход. Забрать его можно в моём боте: https://max.ru/id352807945205_bot?start=ipoteka_site

А если хотите, чтобы я подобрала квартиру и банк под вашу семью, оставьте заявку: https://vitamin-o.ru/podbor

Анна Ржанникова, «Витамин О! Недвижимость», Санкт-Петербург

* Расчёты примерные, по аннуитетной формуле. Точные условия зависят от банка и вашей ситуации.